“土地”地方政府对房地产的财政依赖

 新闻资讯     |      2020-05-05 09:34

目前对于日趋走高的房价,很多普通人是望房兴叹。努力攒钱的速度总是跟不上房价上涨的速度,无奈中透露着哀愁。房价的上涨离不开地方政府对“土地财政”的依赖,对土地财政依赖越严重的地方政府越不允许房价出现大幅下跌,当房价稍微有下跌的趋势,各种利好楼市的政策接踵而至。

地方政府对于财政的依赖还得从1994年的国家分税制改革说起。90年代初,随着中国改革开放的深入,各个地方政府开始招商引资,优惠的税收政策让政府的财政收入直线下降。财政收入占GDP比重由1978年的30%到1994年的12%。中央财政占全国财政收入的比重也由46.8%降到31.6%。为了解决中国中央财政的困境,1993年朱镕基总理正式开始接收分税制改革

中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大分部上划,消费税、关税为中央固定收入;企业所得税按照纳税人隶属关系分别划分中央和地方;增值税在中央和地方按照75:25的比例分成。分税制改革后,中央政府的财政收入大幅增加。但是,分税制改革将地方政府的大部分收入上收到中央,但是地方政府在民生、公共事务方面的支出却没下降,这就产生了地方地方政府的财权和事权不匹配的。当然,中央政府通过税收返还的方式将税通过各种方式返还地方政府以达到财政支付的转移,以此来达到对地方政府的掌控。为了使得地方政府支持分税制改革,中央政府将土地出让收入归地方政府,这项政策或许是后来造成地方政府”土地财政”的主要原因。

地方政府的收入主要由4部分组成,一般公共财政、政府性基金、国有资本经营、社保基金,其中地方政府能够动用和占主要的就是一般公共财政和政府性基金。公共财政收入主要是各种税收,政府性基金主要的收入是卖地收入。

2008年金融危机,全世界经济出现衰退,中国为应对经济危机,推出4万亿基建刺激计划。地方政府也纷纷开始大规模的基建计划。4万亿的刺激计划虽然一定程度上挽救的中国经济,但同时也带来巨大的负面效应。那就是房地产价格的迅速上升。

2008年刺激计划后各地政府的各种融资平台开始涌现,各种城投公司、基建公司、城建公司成立。地方政府用财政收入为城投公司提供担保,从债券市场融资大量的资金。地方政府将融资来的钱投入“铁公基”。但是,债券市场融资拿到的钱是要还的,基础设施的建设短期内压根产生不了多少回报。据统计2008-2018年期间地方政府融资平均成本在6%左右,基础设施的平均回报不到3%,如果在正常的经济行为中,怎么看怎么像“庞氏骗局”。但是铁路、公路、地铁各种设施开始完善,推动周边土地的升值。前面讲过,中央已经将土地的收入划归到地方,基础设施的完善推动土地的升值,土地收入归属地方政府,地方政府将卖土地的钱来偿还融资欠款,压根不是靠基础设施的建设偿还融资,这个系统不断循环,推升房地产价格,一切形成完美的闭环。

来谈谈地方政府财政收入的另一本账公共财政收入,除了部分特别富裕的省份,大部分的地方政府的财政收入都是赤字(支出大于收入),而且赤字率不低。此外三四线城市的公共财政收入占财政收入的比率越来越低。很多人用地方政府依赖土地财政比(依赖比=卖地收入/(卖地收入+财政收入))来衡量政府财政对土地的依赖度,依赖比越大的城市对房价出现下跌越敏感。

在地方一般财政收入赤字和面临大量的债务的情况下,只能通过政府性基金来维持政府的收支平衡。政府性基金主要是卖地收入,要维持卖地收入不减少,只能通过多供应土地和土地价格上涨两种方式。如果房价大跌,会影响房地产开发商的拿地的意愿产生流拍,进而影响土地价格,最终影响地方政府的财政收入。因此,地方政府为了不出现大量赤字的情况肯定要用一切可能的办法维持土拍市场的稳定(也就是房价的稳定)。房地产价格-土地价格-财政收入-地方债务,无论怎么说都逃不开这个死结。看看最近受疫情影响的房价刚刚有下跌趋势,各个地方政府政策吧。

从另外一个角度来说,目前中国受疫情影响经济出现下滑,为对冲经济下滑压力。基建(专项债)又被提上日程,前面已经说过基建收益率低,需要土地财政去承担还款。在这种情况下,更不能让房地产市场出现大幅波动。因为一旦出现大跌,地方政府的财政还款压力那就不是一般的大,尤其是那些土地财政依赖特别大的城市。

对于大部分人来说,短期内不要有“大跌”的幻想,如果能出现回调对普通人来说是好事。房地产有没有泡沫,就算大部分经济学家都承认有泡沫。至于会不会破只有天知道,对于普通刚需来说,问题是等的到吗?