未来房子能保值吗

 新闻资讯     |      2020-08-01 00:05

土地资源由于稀缺性,一般性都是增值的,而房产因为老化问题,在交付的那一刻开始,就随着时间的推移,不断贬值。

因为国内不仅是划分用途的,比如,农业用地,集体建设用地,商业用地、工业用地、住宅用地,行政划拨用地,等等,每年新增城市建设用地中,住宅用地占比并不高。

而且,每个城市的用地指标是被严格限制的。因为国内要保护18亿亩的耕地,解决14亿人口吃饭问题。

另外,国内实行的是和香港一样的土地批租制,国内住宅土地拥有70年的使用权,而房屋是拥有永久所有权的。

所以,从“土地+房产”的角度看房产价值的贬值与否,主要看土地是否足够稀缺。如果房产所处的地段是城市核心,具有不可复制的稀缺性,大概率房产价值在长周期下,应该是升值的。

比如每个城市优质的教育资源,如果是学区房,那么,由于优质公共服务资源的加持作用,房产价值是升值的。

但是,一个城市的优质公共服务资源,存在一定的调整变数。比如学校搬迁了,所以,“本身价值+附加价值”这类房产,价值的稳定性不高,存在因为资源调整,而带来的市场价值变化。

所以,从这个角度看房产价值的贬值与否,要看房子和户籍挂钩的各项社会公共服务的优劣程度,以及重新分配的方式。

当然,一套房子即便很破旧,但是附加价值很高,比如,北京有些老得不能再老的破旧房子,就是因为搭上了优质学区资源,价格一直很坚挺,而且每年都涨价。

很多人买房,只看房子的品质,虽然说品质好的房子,价值当然会高一点,但是前面也解释了,房子是会折旧的,这个时候房产价值就会打折。

如果有更好的物业服务来维持小区和房产的质量,延缓折旧,那么房产价值就可以维持比较长的价值衰减周期。

所以,从“实物价值+延伸服务价值”角度看房产价值的贬值与否,要看小区的物业服务质量。如果物业不给力,这房子贬值的速度,相对那些有更好物业服务的楼盘,会快很多。

假设你所在的城市或者板块,将来人口净流入,各项优质公共服务资源和城市稀缺性配套资源都比较完善,那么房产价值必然是提升的。反之,则下降。

毕竟,房产不是快消品,由于土地资源存在物理空间上的稀缺性,一个地区住宅的总规模是有上限的。可是需求会因为各种利好因素,被持续导入。

所以,这种长期存在的,动态的供需关系,会逐渐在一些地区走向失衡(供不应求),供需关系开始影响房产价格走向。

一方面是比较增值——质量、居住环境、公共服务资源和生活配套完善的高端房产,会比低端房产,增值潜力更大。

因为有钱人,更愿意,也更有能力,为更好的居住条件,支付更多的钱,这就是房产的比较溢价(增值)。但是预算有限的人,却无法支付大量购房款买更好的房子。

另一方面是自然增值——当今的信用货币体系之下,货币每年都在超发,楼市上行周期,好的房子,和差的房子都在增值,只是好的房子增值的比差的房子多。

总得来说,一些人口净流出、缺乏产业基础、民众收入提升能力有限、缺乏优质公共服务资源的城市,以后十年,比较差的房子,会成为一种负担。

而一二线大城市,由于首位度的提升,对优质资源和人口的吸附能力更强,而土地资源的供应又有限,大概率以后十年房价是要上涨的。尤其是其中一些品质不错的房产。

作者简介:小符(维系:rrp224资深房地产分析师,落户专家,对本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行楼盘打探,投资分析,规划分析,为购房者快速锁定房源目